О плачевном состоянии российского жилья говорилось давно и много. Два года назад власти перешли от слов к делу, приняв Федеральный закон № 185-ФЗ от 21.07.2007 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

 Ничего архи-сложного

Большая часть домов в регионах не ремонтировались даже не по 15, а по 40-50 лет! При этом Жилищный кодекс возложил обязанности по их содержанию на самих собственников квартир – то-есть на вас! Но всем ли по карману оплатить капремонт, тем более, что в старых домах проживают, в основном, пенсионеры.  Тем не менее, есть шанс сделать это с помощью государства.

На счет Фонда сразу после его создания было перечислено 240 миллиардов рублей, которые должны быть переданы в регионы до 1 января 2012 года. Но деньги на капитальный ремонт получат лишь те дома, где инициативные собственники объединятся в товарищества собственников жилья (ТСЖ), сами выберут управляющую компанию и отправят заявки в муниципалитеты.

Что же конкретно необходимо сделать собственникам квартир для того, чтобы их дома стали как новые? Если разобраться, то ничего сложного!

Во-первых, если в вашем доме еще нет ТСЖ, его необходимо создать. Или хотя бы выбрать управляющую компанию. Такое решение принимается на общем собрании собственников.

Во-вторых, надо принять решение о софинансировании ремонта собственниками жилья в размере 5% от общей стоимости работ. В этом тоже нет ничего страшного. И истошные крики отдельных граждан: "Караул, государство снова хочет залезть в наш карман!" - идут скорее от незнания, чем от понимания сути происходящего. Простой пример. Допустим, ремонт 60-квартирного дома будет стоить 3 миллиона рублей. При этом каждая семья заплатит (3 000 000 : 60 * 0,05) примерно по 2500 рублей. Не так уж и много за полный капитальный ремонт!

Было немало споров об этих пяти процентах. Но сделать ремонт бесплатно – в любом случае неправильно. Когда полностью бесплатно, тогда и отношение граждан к имуществу соответствующее. Если же люди получат новые лифты, кровли и будут понимать, что в этом есть хотя бы какая-то часть их средств, то проблема разрисованных подъездов решится сама собой.

В-третьих, жильцам дома на общем собрании необходимо принять решение об участии в муниципальной адресной программе по проведению капитального ремонта и направить эту заявку в муниципалитет.

Для участия в программе нужен ещё и третий протокол – по согласованию собственниками объёма и перечня работ по капитальному ремонту общего имущества дома. Государство определило, на что можно потратить деньги.

Прежде всего, на ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло- газо, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа). На ремонт или на замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости и на ремонт лифтовых шахт. Далее в перечне - ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах, утепление и ремонт фасадов.

Если же дом нуждается в других видах работ, то они могут быть профинансированы только за счет дополнительных расходов областного бюджета и муниципального образования, а также собственников многоквартирных домов.

Определяя объём работ, нужно учитывать, сможете ли вы потянуть 5 процентов затрат по их проведению. Ведь ремонт может потребовать огромных сумм. Кстати, муниципалитет, как собственник части квартир в доме, тоже вносит свою долю.

А дальше…  Суетится власть!

После того, как собственники сделают свое дело, эстафета переходит к муниципалитету. Он формирует общую заявку на ремонты, включает в нее ваш дом и отправляет соответствующе оформленные документы главе исполнительной власти региона. Область направляет заявку непосредственно в Фонд содействия реформированию ЖКХ. Его специалисты проверяют поступившие бумаги на предмет их соответствия условиям, предусмотренным Федеральным законом № 185, и в случае положительного решения передают заявку на рассмотрение правления Фонда. И уже оно принимает решение о предоставлении региону финансовой поддержки на капитальный ремонт конкретных домов, исходя из финансового лимита, установленного для каждого субъекта федерации.

На территории муниципального образования, включаемого в заявку, на рынке жилищных услуг должны работать не менее 50 процентов частных компаний и обслуживать не менее половины жилищного фонда. Такое же требование к доле на рынке частных предприятий жилищно-коммунального комплекса. Другими словами: даже если сохраняются МУПы или они просто преобразованы в ЗАО или ОАО, то они должны обслуживать небольшую долю жилья. Причём эту долю до 2012 года нужно постепенно уменьшать.

Кроме участия в оплате ремонта самих собственников фонд предусматривает софинансирование муниципалитетов. Уже не как собственников части квартир в этих домах, а как органов власти. Им необходимо внести не менее 25 процентов средств на предусмотренный в домах ремонт.

Поначалу выдвинутые условия предоставления денег вызвали активное неприятие регионов. Однако федеральные власти и правление Фонда заняли жесткую неуступчивую позицию. Эта позиция была беспроигрышной. Ведь отказавшись от денег Фонда, регион автоматически брал на себя всю полноту ответственности и за капремонт, и за переселение. Логика простая – ты же сам отказался от денег. В итоге со стонами и причитаниями 79 субъектов федерации все же включились в процесс. Начали искать собственные средства, составлять планы ремонта, направлять заявки в Фонд и, в конце концов, получать от него деньги. За каждый шаг регионы должны были отчитаться. Невыполнение условий Фонда грозило изъятием полученных денег. И наоборот, проявленная дисциплина поощрялась возможностью получения следующей порции денег. По-моему, справедливо!

Кому это нужно?!

В регионы через фонд содействия ЖКХ в нынешнем году будет направлено 104,5 миллиарда рублей.  В 2008 году эта сумма была вдвое меньше - 54 миллиарда рублей.

Самыми активными оказались дальние регионы. Увы, Московская область обратилась в Фонд с заявкой лишь 75-й.

В 2009 году Подмосковье получило 293,5 млн. рублей, к которым в порядке софинансирования добавит из своего бюджета еще 321,3 млн. рублей. На эти средства отремонтируют 233 многоквартирных дома и расселят 3 аварийных.

До 2012 года Московская область может получить от Фонда ещё 7,7 млрд. рублей, причитающиеся ей по квоте. Если, конечно, будет подавать заявки без промедлений.

Для сравнения, более «шустрой» Челябинской области в прошлом году Фонд уже выделил более 1 млрд. рублей, на которые отремонтируют 1617 домов.

Понятно, 240 млрд. недостаточно для того, чтобы полностью покрыть потребности страны  в капремонте. После 2012 года мы перейдем в режим, который установлен Жилищным кодексом РФ и который существует во всем мире. Собственник сам будет финансировать капитальный ремонт. Так что будем делать: медлить, чтоб потом чинить крышу на свои кровные, или пойдем к государству за деньгами?

Лилия Позднякова, редактор отдела реформы ЖКХ Московской жилищной газеты «Квартирный ряд»

Последние несколько лет в стране идет реформирование ЖКХ. Создаются условия для прихода в эту сферу частных управляющих компаний. Но возникли проблемы. Одна из них заключается  в слабом контроле со стороны государства за деятельностью этих компаний (услуги по управлению в сфере ЖКХ не подлежат лицензированию) а, следовательно, недоверие населения и органов власти к этой форме управления жилищным фондом. Участились случаи, когда недобросовестные предприниматели создают УК, заключают договора на обслуживание домов, потом собирают деньги и в лучшем случае халатно относятся к своим обязанностям, а в худшем растворяются на просторах страны с собранными деньгами.

Еще одна проблема, как организовать контроль за большим количеством управляющих организаций, которые могут появиться в секторе. Количество управляющих компаний увеличивается за счёт фирм-однодневок, и разобраться, кто есть кто очень трудно. Да и ныне существующие ЖЭКи и ДЭЗы не хотят уходить с этого рынка и всячески пытаются остаться на нём. Один из самых распространённых способов – это разделиться на несколько компаний и сменить вывески на МУПы. Создаётся внешнее ощущение, что прошла реформа, и всё изменилось к лучшему. Но так ли это? Что изменилось со сменой вывески? Ничего!!! А количество компаний на одной территории растёт. Как контролировать работу всех этих компаний?

Другая проблема – это неготовность, а зачастую и нежелание собственников принимать активное участие в решении вопросов управления многоквартирными домами. Часть собственников считает, что им принадлежит только квартира, а всё, что за порогом их не касается. Другие заняты только личными проблемами. И те, и другие не желают вникать в суть проблемы управления своей собственностью.

Несмотря на все вышесказанное, проблемы решать не только нужно, но и можно. Сегодня уже существуют частные управляющие компании, плодотворно работающие не один год. Причем это не только компании, занимающиеся элитным жилым сектором, где стоимость обслуживания достаточно высока, но и те, кто управляет домами, в которых живут люди среднего достатка и даже ниже прожиточного минимума. Эти компании в тесном взаимодействии с собственниками стараются найти наиболее приемлемый вариант соотношения цены и качества предоставляемых услуг.

Для объединения этих, реально работающих на рынке ЖКХ управляющих компаний, 21 мая 2007 года была создана Ассоциация малых предприятий жилищно-коммунального хозяйства.

Одной из её важнейших задач является защита потребителей жилищно-коммунальных услуг от недобросовестных организаций и частных лиц, предоставляющих услуги в данной сфере. 

Ассоциация малых предприятий ЖКХ основана на принципах саморегулирования.

Членами этой некоммерческой организации могут стать только проверенные организации, положительно зарекомендовавшие себя на рынке ЖКХ. Фирмам-однодневкам и различным «проходимцам» Ассоциация объявила войну. Постоянный мониторинг ситуации позволяет ей регулярно пополнять «чёрный список» таких организаций и предоставлять его заинтересованным лицам. Все члены Ассоциации прошли проверку на профессионализм и гарантию своей добросовестности. Ассоциация ведёт разработку, внедрение и контроль за едиными, для всех своих членов, стандартами учета и качества, соответствующими мировым стандартам, в том числе на соответствие серии стандартов ISO 9000 управленческого и производственного цикла организаций.

Учитывая всё вышеизложенное, Ассоциация готова выступать перед населением и органами  власти любого уровня гарантом порядочности своих членов, готова в любой момент подключиться всеми своими ресурсами к решению любых проблем, возникающих у её членов и их контрагентов.
    Другой, не маловажной задачей Ассоциации является задача борьбы с законодательной безграмотностью граждан, недоверием населения ко всем нововведениям, да и просто с пассивностью жителей. В связи с этим ведётся постоянная работа по проведению информационно-разъяснительной и организационной работы с жителями по вопросам реформирования ЖКХ. Оказываются услуги жильцам по образованию и оформлению Товариществ собственников жилья (ТСЖ), как в домах-новостройках,  так и в существующем жилом фонде.

 Мы, члены Ассоциации малых предприятий ЖКХ, в целях повышения авторитета и защиты профессиональной чести сообщества управляющих компаний, поддержания и развития лучших традиций этой сферы деятельности и, сознавая свою нравственную ответственность перед обществом,  принимаем настоящую Хартию как свод главных этических правил осуществления своей профессиональной деятельности:

1. Считать задачу по защите потребителей жилищно-коммунальных услуг от недобросовестных организаций и частных лиц, предоставляющих услуги в сфере жилищно-коммунальных услуг главным приоритетом  нашего сообщества. 
2. Способствовать становлению гражданского общества в Российской Федерации,  его законодательной грамотности, развитию и совершенствованию саморегулирования в сфере ЖКХ, консолидации управляющих компаний России.
3.  Осуществлять предпринимательскую и профессиональную деятельность, основываясь на принципах законности, добропорядочности и справедливости.
4. Честно, добросовестно, квалифицированно и своевременно исполнять свои обязательства, установленные законодательством или соответствующими договорами.
5. Уважать права и соблюдать интересы граждан и организаций являющимися заказчиками наших услуг.
6. Считать законность и нравственность в нашей профессии выше коммерческой  выгоды.
7. Строить свои взаимоотношения с коллегами на основе взаимного уважения, дружбы, солидарности и взаимовыгодного сотрудничества.
8. Способствовать созданию высокого социального статуса профессий работников сферы ЖКХ. Заботиться о повышении их репутации, принимать все меры для исключения любой деятельности, которая может её дискредитировать.
9. Открыто, объективно и честно информировать население о своей деятельности.

Среди важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране выделяется реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для жизнедеятельности человека. Ведущими отраслями в составе данной сферы являются жилищное строительство и жилищное хозяйство, которые обеспечивают воспроизводство и содержание жилищного фонда, а также доведение жилищно-коммунальных услуг до непосредственных потребителей. В России уровень развития жилищной сферы не соответствует предъявляемым требованиям: возложенные на неё задачи выполняются далеко не в полной мере, что в значительной степени влияет на снижении качества жизни населения. В связи с этим жилищная проблема остается одной из самых острых социальных проблем в стране.

Жилищная сфера испытывает значительные трудности, связанные с острым дефицитом финансов, слабой материально-технической базой, недостаточной квалификацией кадров, отсутствием продуманной жилищной политики и недостаточной проработанностью нормативно-правовых аспектов деятельности организаций в части их взаимоотношений с органами власти и потребителями.

Отсутствие необходимого экономико-правового обеспечения препятствует развитию жилищного строительства, что крайне затрудняет решение жилищной проблемы. Жилищное хозяйство, наряду с другими коммунальными службами, остается дотационным, содержание его ложится тяжелым бременем на городской бюджет. Ведомственный монополизм, низкое качество предоставляемых услуг и неэффективное управление к тому же и определяет необходимость реформирования жилищной сферы путем ее демонополизации, перевода в режим безубыточности и ориентации на повышение качества работы и предоставляемых услуг потребителям.

Первостепенное значение имеет проведение жилищной реформы в городах, так как в них сосредоточен огромный жилищный фонд, проживает большая часть населения страны и находятся основные мощности строительных и жилищных организаций. Именно здесь наиболее ярко проявились уже упомянутые негативные черты жилищной сферы: ведомственный монополизм; недостаточная квалификация кадров; техническая и технологическая отсталость и как результат неудовлетворительный уровень работы; игнорирование интересов населения и низкое качество выполняемых работ и предоставляемых услуг потребителям. В первую очередь это касается жилищного хозяйства, которое непосредственно связано с населением и является по сути ведущим в технологической цепочке жилищно-коммунального обслуживания населения. Поэтому первоочередный этап реформы направлен на повышение эффективности реструктуризацию жилищной системы. Не менее важной является задача создания необходимых экономико-правовых основ для стимулирования жилищного строительства, которое служит важнейшим рычагом решения жилищной проблемы и может стать ключевым звено для вывода экономики страны из кризиса.

Обострение жилищной проблемы и неудовлетворительное положение дел в жилищной сфере большинства крупных городов страны определяют необходимость коренного реформирования и глубоких преобразований жилищной системы. Достижение этих целей требует тщательной проработки основных направлений и мероприятий реформы, обоснование экономико-организационного и нормативно-правового механизмов ее практической реализации.

Имеющаяся нормативно-правовая основа проведения жилищной политике в условиях переходного периода на федеральном уровне и, прежде всего Закон «Об основах федеральной жилищной политики», основные направления нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище», а также соответствующие указы Президента и постановления правительства Российской Федерации определяют стратегический замысел реформирования жилищной сферы. Но проведение жилищной реформы на уровне конкретного города требует более детальных проработок с учетом особенностей и специфики социально-экономической ситуации на данной территории, уровня развития жилищного хозяйства и состояние жилищного фонда и коммунальных систем.

Актуальность рассмотрения важнейших экономических вопросов функционирования и развития жилищной сферы объясняется недостатком учебных научно-методических работ по данной проблематике, имеющих комплексный характер. Более того, комплексный анализ жилищной проблемы в научной и учебной литературе в последнее десятилетие вообще не поднимается.

Сущность, состав и структура жилищной сферы

Одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране является реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для проживания и жизнедеятельности человека. В соответствии с Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» жилищная сфера - отрасль народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

Основу жилищной сферы города составляет жилищный фонд: жилые дома, специализированные дома (общежития, маневренный фонд, дома-интернаты для ветеранов и т.д.), жилые служебные помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Жилищный фонд подразделяется на следующие виды:

§ частный - фонд, находящийся в собственности граждан или юридических лиц: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома;

§ государственный - фонд, являющийся собственностью государства или субъектов РФ, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности;

§ муниципальный - фонд, находящийся в собственности муниципальных образований, а также ведомственный фонд, состоящий в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений;

§ общественный - фонд, являющийся собственностью общественных объединений;

§ коллективный - фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений.

В течение длительного времени жилищная сфера городов находилась в составе государственного сектора экономики, получив в советский период значительное развитие. В то же время качество жилых строений и уровень их эксплуатации оставались низкими. Большинство граждан получало новое жилье бесплатно, в порядке очереди, а плата за него и коммунальные услуги не соответствовали затратам на его содержание.

Бурный процесс развития городов и жилищного сектора на рубеже ХIХ - ХХ вв. был резко прерван в период революции и разразившийся вслед за ней гражданской войны. Более того, многие города, особенно крупные, пришли в упадок. Практически все системы городского хозяйства оказались разрушенными, а население бежало за границу, на юг или влачило жалкое существование и просто вымирало. Именно в это время происходило массовое заселение бедноты в квартиры обеспеченных граждан, в результате чего преобладающем стало коммунальное заселение. Квартплата была отменена, так как деньги полностью обесценились, а никаких услуг жителям городов не предоставлялось. Жилой фонд фактически был брошен на произвол судьбы.

В начале 20-х годов в советском государстве был осуществлен переход к новой экономической политике (нэпу), суть которого заключалась в частичном возврате к рыночным механизмам, допущении различных хозяйственных укладов в городе и на селе, а также в проведении успешной финансовой реформы и восстановлении твердой российской валюты (червонца).

Определенное экономическое оживление и некоторое упорядочение общественной жизни создали условия для возрождения крупных городов и восстановления жилищного фонда, коммунальных систем. Для решения хозяйственных вопросов в составе НКВД, пришедшего на смену ВЧК, было создано управление коммунального хозяйства, которое и взяло на себя функции координатора восстановления жилья и коммунальных объектов в городах. Допускались различные формы собственности на жилье и коммунальные объекты, восстановлена квартплата за пользование жилищно-коммунальными услугами.

В 1926 - 1928 гг. были приняты важные решения по введению обоснованной системы оплаты, а жилье и коммунальные услуги, которая являлась сравнительно прогрессивной для того времени, так как учитывала не только количество жилья и потребляемых услуг, но и качественный параметры жилых помещений, а также уровень дохода жителей. Развивались децентрализованные системы коммунального управления и жилищные товарищества, что было вполне целесообразным в рамках существующего государственного строя. Но уже в конце 20-х годов началось административное сворачивание новой экономической политики по всем направлениям, включая и жилищную сферу.

На данном этапе наиболее характерным было становление жесткой командно-административной системы, в рамках которой не допускались альтернативные формы собственности и хозяйственные уклады. Формальное существование колхозно-кооперативной формы собственности на селе ничего не решало, так как служило лишь пропагандистским прикрытием тоталитарной сути государства. Административные методы управления стали преобладать и в жилищной сфере.

Система управления в жилищном хозяйстве строилась на принципе двойного подчинения: центральным органам власти и местным Советам в лице соответствующих исполкомов городов и районов. Важнейшие ресурсы и реальные рычаги власти находились у государства, которое распоряжалось ими через систему ведомств под контролем и руководством Коммунистической партии. Схема управления жилищно-коммунальным хозяйством (ЖКХ) города областного подчинения приведена на рис.1. В данной схеме четко прослеживается строгая подчиненность предприятий и организаций ЖКХ вышестоящим управленческим звеньям с выделением их ведомственного звена.

Рис. 1. Схема управления ЖКХ в советский период

Дееспособность данной системы основывалась на праве директивного централизованного распределения ресурсов и неэкономического принуждения. Все сколько-нибудь значимые вопросы развития и содержания систем жилищной сферы решались в Москве или столицах союзных республик. Это касалось как вопросов выделения средств на строительство зданий или системы очистных вооружений, так и вопросов проведения капитального ремонта жилого дома или асфальтирования участка городской улицы. Тарифы на оплату жилищно-коммунальных услуг имели чисто символическое значение и не отражали сути экономических процессов в данной сфере. Финансирование организаций жилищного хозяйства осуществлялось преимущественно в виде бюджетных дотаций.

В то же время советская система остро нуждалась в крупных промышленных центрах городского типа, и потому уже в 30-е годы города получают определенное развитие и тенденция урбанизации, ослабевшая в послереволюционный период, опять стала набирать силу. К 1940 г. удельный вес городского населения составил уже 33% от общей численности населения страны. Получило определенное развитие и жилищно-коммунальное хозяйство, но это развитие касалось прежде всего крупных столичных городов.

Период 40-х годов характеризовался громадными разрушениями во время Отечественной войны 1941-1945 гг. и восстановлением разрушенного хозяйства, в том числе жилищного фонда и коммунальных объектов, в 1946-1950 гг. Уровень жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения оставался низким, а обеспеченность жильем составила в 1950 г. всего лишь 7 кв.м. общей площади на душу населения, что соответствовало уровню жилищной обеспеченности в 1917г. и явно не отвечало потребностям горожан.

В 50-е годы начался самый длительный и достаточно последовательный этап развития жилищной сферы и коммунальных систем в советское время, который по неумолимой логике истории оказался завершающим этапом функционирования советского государства.

Наиболее характерной чертой в данной области была тенденция урбанизации, которая с некоторыми естественными колебаниями сохранилась вплоть до начала 90-х годов, когда бурные процессы перестройки затормозили урбанистические процессы. Так, если в 1859 г. удельный вес численности городского населения в общей численности страны составил 5,7%, в 1897 г. - 13, в 1940 г. - 33, то в 1990 г. - 66%, т.е. две трети населения страны стало проживать в городах, а городской образ жизни стал преобладающим. Уже в первой половине 50-х годов было начато строительство добротных зданий, которые возводились в первую очередь в Москве, Ленинграде и столищах союзных республик. Но в целом по стране объемы вводимого жилья были незначительны и не решали жилищную проблему, которая заметно обострилась в середине 50-х годов, когда жители сельской местности, получив право выбирать себе место жительства, ринулись в крупные города.

После принятия в 1957 г. известного Постановления ЦК КПСС о переходе к типовому проектированию и строительству в стране начался строительный бум. Возникали новые города, расширялись действующие, активно сооружались объекты городского хозяйства. Именно на этом этапе возникла новая технология индустриального домостроения, предусматривающая производство строительных деталей и конструкций в заводских условиях и достаточно быстрый монтаж зданий на строительной площадке. Указанная технология и громадный объем привлеченных ресурсов позволили существенно нарастить объемы строительного производства и довести среднюю обеспеченность жильем в городах страны до 10 кв.м. в 1966г. и до 15,5 кв.м. в 1980 г.

Постоянный дефицит ресурсов и их крайне неэффективное использование, отсутствие реальных экономических взаимоотношений между системой управления, производителями и потребителями в жилищной сфере, низкая квалификация кадров, крайне неэффективное управление, бесхозяйственность, неоправданные потери ресурсов и другие аспекты свидетельствовали о неблагополучном положении в жилищной сфере. Осознавая такую ситуацию, руководство страны предпринимало попытки улучшить положение дел в строительстве и эксплуатации жилья и коммунальных систем. Но все они оказались неудачными, так как затрагивали лишь отдельные элементы хозяйственного механизма в данной сфере, не меняя его по существу.

В самом начале 90-х годов наступил переходный период в развитии жилищной сферы. Его характерные черты:

§ разрушение государственной системы распределения жилья, которая существовала в СССР в течение многих десятилетий;

§ существенное повышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги для предприятий, организаций и населения;

§ частичная приватизация государственного (муниципального) жилищного фонда и появления рынка жилья;

§ усиление ведомственного монополизма и ослабление функций государственного (городского) контроля в данной сфере;

§ изменение организационно-правовых норм предприятий и организаций жилищно-коммунальной сферы.

Но проводимые преобразования носили в основном внешний характер и практически не затронули существа хозяйственных отношений и не устранили административный характер действующего хозяйственного механизма. В результате жилищные условия значительной части населения и уровень содержания жилищного фонда стали заметно ухудшаться.

Таким образом, положение к концу ХХ в. в жилищной сфере можно оценить как неудовлетворительное, с явными негативными тенденциями к ухудшению. Сократились объемы жилищного строительства. Существенно возросла стоимость жилищно-коммунальных услуг, а доля оплаты населения в затратах предприятий жилищно-коммунальной сферы оставалось недостаточной. На поддержание жилищно-коммунальной сферы государство расходовало 4% ВВП, т.е. больше, чем на социальную сферу и многие другие сферы жизнедеятельности, но этих средств все равно не хватает по причине их неэффективного использования.

Даже неполный перечень рассмотренных проблем свидетельствует о наличии глубинных причин неудовлетворительного положения в жилищной сфере, а также о необходимости поиска путей решения жилищной проблемы. Не вдаваясь глубоко в анализ их появления и обострения в последние годы, отметим, что целесообразно все причины разбить на две группы: объективные и субъективные. К первой группе можно отнести остаточное ресурсообеспечение и недостаточное развитие жилищной сферы в советский период от командно-административной системы к рыночному хозяйству. Из числа субъективных причин отметим сохранившийся административный механизм хозяйствования в муниципальном секторе городов страны, отсутствие реальных механизмов инвестирования в жилищное строительство и реальной реформы жилищной сферы.

Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях

С внедрением рыночных отношений произошли существенный изменения. Так, начал функционировать рынок жилья, изменилась структура жилого фонда по формам собственности. Однако жилищная проблема осталась по-прежнему актуальной. Суть жилищной проблемы заключается в острой нехватке жилья, соответствующего нормативным и потребительским требованиям, для значительной части населения.

Жилищная проблема имеет несколько важных аспектов:

§ дефицит жилья - количественный аспект;

§ несоответствие структуры жилищного фонда демографической структуре семей - структурный аспект;

§ несоответствие имеющегося жилищного фонда требованиям к потребительским качествам жилья - качественный аспект;

§ несоответствие требований к техническому содержанию жилищного фонда - эксплуатационный аспект.

Средняя жилищная обеспеченность в городах страны составляет не более 18 кв.м. общей (полезной) площади жилья на одного жителя, многие семьи имеют менее 9 кв.м. на душу населения, зачастую, в коммунальных квартирах. Опыт развитых стран показывает, что для успешного решения жилищной проблемы необходимо повысить средний уровень жилищной обеспеченности в 2-3 раза.

Состав квартирного фонда во многих городах страны не соответствует демографической структуре населения, что существенно ухудшает жилищные условия горожан. О недостаточных темпах решения жилищной проблемы свидетельствует невыполнение государственных программ в сфере обеспечения жильем определенных категорий населения (военнослужащие, вынужденные переселенцы и т.д.). Многие семьи проживают в коммунальных квартирах и общежитиях.

Важным аспектом данной проблемы является несоответствие существующего жилищного фонда функционально-потребительским требованиям, предъявляемым к жилым помещениям: неудобная планировка, недостаточный уровень производства, влагостойкость, звукоизоляция и другие параметры жилых помещений.

Отсутствие современных видов благоустройства и конструктивные недостатки жилых зданий приводят к завышенному потреблению энергоресурсов и воды. Так, с точки зрения энергоиспользования жилищный фонд является весьма неэффективным. Это во многом объясняется тем, что в существующем жилищном фонде Росси значительную долю (в некоторых регионах до 80%) составляют дома из сборного железобетона, имеющие значительные теплопотери, которые к тому же на 20-30% выше проектных из-за низкого качества строительства и эксплуатации. Наиболее значительные теплопотери в зданиях происходят через наружные стеновые ограждения (42% для 5-этажных и 49% для 9- этажных зданий) и окна (32 и 35% соответственно). В результате показатели удельного теплопотребления в таких зданиях в 2-4 раза превышают аналогичные показатели в странах Европы и Америки с близкими климатическими условиями.

Наконец, невыполнение требований по содержанию и современному ремонту жилищного фонда приводит к ухудшению технического состояния жилья и нарастанию его «недоремонта». Например, четверть жилого фонда Санкт-Петербурга находится в неудовлетворительном техническом состоянии, а 6,8% - в ветхом, что представляет собой потенциальную угрозу жизни и здоровью жителей. Имеют место случаи обрушения конструктивных элементов и элементов декора фасадов зданий.

Следует также отметить, что качество жилой среды во многом зависит от уровня содержания и технического обслуживания жилых домов и придомовых территорий. В этой сфере также имеется целый ряд нерешенных вопросов: несвоевременное проведение капитальных и текущих ремонтов, низкий уровень обслуживания инженерного и санитарно-технического оборудования жилых зданий, неудовлетворительное санитарное содержание лестничных клеток и придомовых территорий и т.д.

Применяемый в течение длительного времени административный механизм управления жилищной сферой, отсутствие экономической заинтересованности строительных, ремонтно-эксплуатационных организаций в результатах своей деятельности и отчуждение жителей от собственности привели к серьезным негативным последствиям и деформациям в жилищной сфере. Произошло снижение качества жилищного фонда и ухудшение условий его эксплуатации. Население же было поставлено в крайне пассивную позицию, так как жители не имели реальных рычагов воздействия на строительные, ремонтные и эксплуатационные организации.

Основными причинами обострения жилищной проблемы является отсутствие реального собственника и эффективного управления жилищным фондом в современных условиях, а также бесхозяйственное отношение к жилью.

Таким образом, жилищная проблема является весьма многогранной, требующей значительных усилий по ее решению. Основные пути решения жилищной проблемы:

поиск и привлечение централизованных и децентрализованных источников финансирования строительства, капитального ремонта и реконструкции жилья (разработка и реализация государственных и муниципальных жилищных программ и проектов, формирование городских фондов строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда, привлечение средств инвесторов, предприятий и организаций, населения путем сооружения элитного и массового коммерческого жилья, строительство жилых домов на паевых основах, концентрации средств в конкретных фондах и проектах);

повышение доступности жилья для широких слоев населения (создание благоприятных условий для развития рынка жилья и жилищных услуг по эксплуатации жилищного фонда, оказание реальной помощи населению в приобретении жилья на первичном и вторичном рынках в разных формах, стимулирование развития систем жилищного кредитования, в том числе ипотеки, использование муниципальных жилищных займов);

совершенствование системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения (разработка эффективных систем целевой поддержки социально незащищенных групп населения, усиление принципа адресности государственной и муниципальной помощи, предоставление бесплатного или дешевого муниципального жилья и т.д.);

совершенствование градостроительных, архитектурно-планировочных и экологических подходов к формированию благоприятной жилой среды (развитие качественной малоэтажной и смешанной застройки, переход от типовых проектов к индивидуальным и образцовым, развитие комплексной застройки, включающей благоустройство территории);

повышение качества эксплуатации жилищного фонда (существенное улучшение содержания и ремонта жилищного фонда, экономия энергетических ресурсов, стимулирование снижения издержек и повышения качества жилищно-коммунальных услуг, развитие систем самоорганизации граждан).

Как показывает богатый зарубежный опыт, наиболее перспективным и массовым направлением решения жилищной проблемы является кредитование граждан и, в первую очередь, ипотечное кредитование, которое подразумевает выдачу кредита на длительный срок под залог недвижимости.

Исходя из опыта развитых стран, в которых жилищная проблема практически решена, можно определить следующие характерные черты функционирования жилищной сферы:

§ большая часть жилищного фонда города находится в частной или коллективной собственности, а городской жилищный фонд составляет лишь незначительную часть (10-15%);

§ заметная доля горожан является собственниками жилья, в котором они проживают, а остальные нанимают квартиры в частном или муниципальном фонде;

§ собственники жилья несут все расходы на его содержание, ремонт и восстановление и выплачивают страховые взносы и налоги на недвижимость;

§ оплата найма в частном фонде покрывает все затраты собственника жилья и прибыль домовладельца, а в муниципальном фонде - затраты муниципалитета (без прибыли);

§ ставки за наем жилья всех форм собственности во многих городах страны и странах регулируются муниципалитетом с помощью косвенных экономических рычагов;

§ субсидии на содержание жилья выплачиваются для ограниченной части нанимателей с низкими душевыми доходами;

§ работы по содержанию, ремонту, реконструкции и строительству жилья определяются собственником с учетом действующих норм и правил, принятых в данном городе (регионе) на договорной основе; интересы собственника может представлять компания по управлению недвижимостью;

§ приобретение жилья в большинстве случаев осуществляется в кредит на длительный срок (10-25 лет); используются разные формы кредитования, в том числе ипотечные кредиты под залог недвижимости;

§ уровень дохода большинства населения позволяет полностью оплачивать наем жилья или содержать его в качестве собственника, вносить первоначальный взнос на строительство и выплачивать соответствующие проценты;

§ строительство и сдача внаем жилья является прибыльной коммерческой сферой и потому привлекательны для частного капитала.

Для практической реализации приведенной выше системы необходимы следующие условия:

§ наличие развитого рынка жилья и подрядных работ;

§ достаточно высокий уровень жизни большинства населения;

§ устойчивое и надежное действие механизма инвестирования, долгосрочного кредитования и страхования;

§ развитая правовая основа рыночных механизмов;

§ политическая, социальная и экономическая стабильность.

К сожалению, эти условия в нашей стране пока не сложились, и потому быстрый переход к рассматриваемой системе невозможен. Но это не означает, что решение жилищной проблемы должно быть отодвинуто на долгий срок. Развитие жилищного строительства и повышение уровня содержания жилищного фонда возможно и в современных условиях при наличии благоприятных условиях при наличии благоприятных тенденций изменения макроэкономической ситуации в стране.

Содержание и ход реализации жилищно-коммунальной реформы

Важнейшими результатами реформы должны стать существенное улучшение жилищных условий населения, обеспечение нормативных требований к содержанию жилищного фонда и повышение уровня жилищно-коммунального обслуживания потребителей. Для достижения ожидаемых результатов необходимо соблюдение определенных условий, основными из которых являются наличие развитого рынка жилья и подрядных работ, повышение уровня доходов граждан, наличие экономико-правового механизма инвестирования, долгосрочного кредитования и страхования в жилищной сфере, а также политическая и социально-экономическая стабильность. Как уже отмечалось выше, эти условия в полной мере в большинстве городов страны на современном этапе не выполнены, но если же вообще не принимать мер по ее преобразованию, то ситуация может серьезно ухудшиться и миллионы людей останутся без тепла, электричества, воды, газа и даже без крыши над головой.

В настоящее время руководством страны и администрацией ряда городов и регионов приняты важные документы, определившие содержание реформы ЖКХ. В ряде регионов и городов страны разработаны программы реформирования ЖКХ.

В настоящее время имеются два альтернативных подхода к реформированию жилищной сферы. Согласно первому из них приоритет отдается снижению расходов бюджета в части финансирования жилищной сферы для освобождения средств, которые могут быть направлены на социальные нужды и на другие жизненно важные потребности населенных пунктов. Признавая актуальность и обоснованность такого подхода, отметим, что практически он может быть реализован путем переложения чрезмерно высоких издержек городского хозяйства на плечи потребителей и соответствующего повышения тарифов на жилищно-коммунальные и прочие услуги.

При втором подходе приоритет отдается структурной перестройке хозяйственных отношений в жилищно-коммунальном секторе города путем его демонополизации, повышения эффективности управления, создания конкурентной среды, действенного ресурсосбережения и т.п. Совершенствование тарифной политики и увеличение доли платежей населения является составной частью реформ, но повышение тарифов должно проводиться только по исчерпанию возможностей комплекса экономико-организационных и институциональных мер, не затрагивающих непосредственно интересов населения и создающих условия для снижения уровня затрат и повышения эффективности функционирования предприятий городского хозяйства. Данный путь реформирования представляется правовым и реально осуществимым.

Важнейшей стратегической целью развития жилищной сферы является повышение качества жизни путем улучшения жилищных условий, повышения сохранности жилищного фонда и уровня жилищно-коммунального обслуживания граждан в соответствии с действующими стандартами качества. Исходя из этой базовой цели, формируются целевые ориентиры:

§ снижение производственных издержек;

§ снижение расходов городского бюджета на содержание жилищной сферы;

§ смягчение для населения негативных последствий реформы;

§ повышение уровня жилищной обеспеченности населения;

§ повышение качества жилья;

§ повышение уровня технического содержания жилищного фонда;

§ повышение качества коммунальных услуг по водо-, газо-, электро- и теплоснабжению;

§ обеспечение потребностей населения в холодной воде, горячем водоснабжением, в теплоснабжении, в электроэнергии;

§ повышение качества содержания придомовых территорий и др.

Как следует из этого перечня целевых установок, особое внимание здесь уделяется качественным подходам. Включение качественных целей позволяет перейти на принципиально иной уровень управления данной системой, но это связано с трудностями количественной оценки качественных параметров. Для ее решения предлагается использовать квалиметрические методы определения качественных показателей, методы экспертных оценок и социологические опросы потребителей.

Перечень целевых ориентиров и показателей с их количественными значениями приведен в табл.1. Отметим, что ряд целевых показателей измеряется в относительных величинах или в баллах в соответствии с действующими или перспективными стандартами, нормами и методиками:

5 баллов - полное соответствие стандартам качества (отличное качество работ или услуг);

4 балла - соответствие стандартам качества по основным параметрам (хорошее качество);

3 балла - выполнение стандартов лишь по важнейшим параметрам (удовлетворительное качество);

2 балла - невыполнение ряда важнейших параметров (не вполне удовлетворительное);

1 балл - полное несоответствие стандарту (неудовлетворительное качество).

Оценка уровня и качества работ и услуг в жилищной сфере должна проводиться с установленной периодичностью и привлечением вневедомственной экспертизы, а также обязательно сопровождаться социологическими опросами населения. Тем самым оценивается уровень достижения целей и эффективность реализации проводимых мероприятий.

Основным вопросом реформирования жилищной системы в настоящее время является обоснование приоритетных направлений и первоочередных мероприятий реформы с указанием последовательности их осуществления.

Таблица 1

Стратегические цели и целевые показатели реформирования жилищной сферы (количественные значения приняты условно)

Ресурсное обеспечение жилищной реформы. Для реализации жилищной реформы и достижения требуемого уровня развития жилищной сферы необходим целый комплекс обеспечивающих мер. К их числу относятся меры по организационно-методическому, правовому, кадровому, техническому, финансовому, информационному, маркетинговому, социально-психологическому и другим видам обеспечения. Без их глубокой проработки эффективность реформирования и последующего развития жилищной сферы будет крайне низка. Поэтому кратко остановимся на некоторых обеспечивающих мероприятиях.

Организационно-методическое обеспечение предусматривает создание стройной системы по разработке, реализации, корректировке и доработке целой системы планово-программных и проектных документов и методических материалов. Предусматривается необходимость разработки комплексной Программы реформирования и развития жилищной сферы города, включающей систему взаимосвязанных программ, схем и проектов. К их числу можно отнести программу реформирования жилищно-коммунального хозяйства города, программу реконструкции центральных районов и модернизации типового жилищного фонда, жилищные проекты, новую методику оплаты жилья и коммунальных услуг и др.

Правовое обеспечение предусматривает разработку и принятие на уровне города и выход с законодательной инициативой на более высокий уровень управления пакета нормативно-правовых документов и положений по обеспечению необходимых условий для реформирования и развития жилищной системы. В их число целесообразно включить законы и положения об энергоресурсосбережении, о минимальных социальных стандартах и др.

Важнейшей подсистемой является финансовая. Разработка механизма финансирования в настоящее время является приоритетной. Это особенно важно в условиях поэтапного перехода отраслей жилищно-коммунальной сферы на самофинансирование. В связи с этим необходимо разработать программу перехода жилищного хозяйства на принципы самофинансирования, выявить источники ресурсообеспечения и возможности их привлечения.

Необходимым условием организации эффективного управления ЖКХ является полная, достоверная и своевременная информация о состоянии жилищного фонда и коммунальных объектов, об уровне и качестве жилищно-коммунального обслуживания населения, о процессах, происходящих в различных его звеньях, с позиции комплексной оценки результатов развития ЖКХ.

Содержание программы реформирования и развития жилищного хозяйства города. Программа имеет следующую структуру: анализ ситуации, обоснование целей и задач, прогнозирование ситуаций и оценка последствий принимаемых решений, принятие конкретных мер и разработка механизма их реализации.

Основными этапами разработки программы являются следующие.

§ Анализ сложившихся условий и достигнутого уровня развития жилищной сферы на данной территории, включая уровень жилищной обеспеченности и жилищного обслуживания населения, выявление и постановка реальных проблем.

§ Формулировка целей по улучшению жилищной обеспеченности горожан и развитию жилищного хозяйства района, прогнозирование важнейших показателей данной сферы.

§ Обоснование основных направлений и первоочередных мероприятий по решению жилищной проблемы и повышению уровня жилищного обслуживания населения в районе.

§ Разработка механизма реализации намеченных целей.

На первом этапе целесообразно обратить внимание на содержание и важнейшие аспекты жилищной проблемы на данной территории. Формирование данного раздела программы целесообразно начать с характеристики состава, структуры и уровня благоустройства жилищного фонда района. При этом определяется размер жилищного фонда и его распределение по принадлежности, формам собственности, уровню капитальности, срокам постройки и по техническому состоянию.

Формулируя цели программы, необходимо обосновать важнейшие направления и методы по решению жилищной проблемы и повышению уровня жилищно-коммунального обслуживания населения городов и муниципальных образований как важнейшего аспекта повышения качества жизни населения в условиях становления рыночных отношений и местного самоуправления.

Прогнозирование развития жилищного комплекса проводится на основе достигнутого уровня жилищной обеспеченности в базисном периоде, действующих нормативов, принятых ориентиров и потенциальных возможностей ресурсного обеспечения. В связи с наличием нестабильных факторов развития прогнозы целесообразно разрабатывать в нескольких вариантах, отличающихся возможностью привлечения бюджетных средств и централизованного финансирования.

На следующем этапе разработки программы обосновываются основные направления и первоочередные мероприятия по содержанию и развитию жилищного комплекса города.

Далее рассматриваются вопросы разработки обеспечивающих подсистем программ, т.е. нормативно-правового, организационно-методического, информационного, кадрового и др. видов обеспечения предлагаемых направлений по развитию жилищно-коммунального комплекса города.

Ход реализации и результаты реформирования жилищной сферы в городах страны. Во многих городах сформулированы службы заказчика на работы в области содержания и ремонта жилищного фонда. Часть жилищно-эксплуатационных организаций получила статус подрядных государственных или муниципальных предприятий. Наряду с государственными появились также коммерческие фирмы и организации. Проведена значительная работа по формированию действенной системы выдачи субсидий малообеспеченным гражданам. Одновременно проведены отдельные меры по реформированию сферы коммунального хозяйства, но они не были столь показательными, как в жилищной сфере.

В то же время проведение указанных мероприятий и полученные результаты свидетельствуют, что поставленные цели реформы полностью не достигнуты: улучшение работы жилищных организаций и повышение уровня жилищно-коммунального обслуживания горожан не произошло. Выявились заметные недостатки в разработке и проведении реформы.

Следует отметить недостаточную комплексность проведения реформы. Основное внимание в ней уделено реформированию жилищного хозяйства, но крайне недостаточны меры по реформированию коммунального сектора города. Слабо проработаны вопросы регулирования капитального ремонта жилищного фонда. Не определены организационно-экономические основы и возможности проведения и возможности проведения капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда города в новых условиях хозяйствования. В большинстве городов конкурентная среда в сфере ЖКХ фактически не создана.

Отметим также неготовность экономико-управленческих служб государственных жилищных организаций к работе в новых условиях хозяйствования, проведению самостоятельной экономической политики, формированию современной системы менеджмента и маркетинга, изучению рынка и поиску новых источников доходов.

Значительная часть населения города также психологически не готова к реализации реформы и необходимости повышения ответственности за пользование и содержание жилья. Многие люди до сих пор не понимают сути жилищно-коммунальной реформы и смысла проводимых мероприятий.

Заключение

Более 80% семей России, проживающих в многоквартирных домах, являются не покупателями, а лишь потребителями жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ). Население лишено элементарных «рыночных прав» - не может контролировать объем и качество предоставляемых услуг, торговаться по цене и даже отказаться от их потребления, объем которого остается неизвестным и, возможно, неизменным. По многим видам услуг даже поставщики не могут следовать принципу «за сколько заплатил, столько и получи». Нет ясности и в вопросе, кто же приобретает услугу: домохозяйство, жилищная компания, дирекция единого заказчика, муниципалитет. Более того, непонятно, что именно является приобретаемым продуктом: ресурсы, по которым рассчитываются нормативы потребления (Гкал, литры, кВтч), или параметры комфорта, на основе которых оценивается качество работы предприятий ЖКХ (температура влажность в помещении, работа водоразборных приборов, освещенность и чистота улиц и т.п.). То есть речь идет о рынке, где ясно, кто стоит за прилавком, но неясно, что на прилавке лежит; понятно, кто платит, но непонятно, кто принимает решение о покупке.

Неудачи реформирования ЖКХ на протяжении последних 10 лет как раз тем и определяются, что на этом рынке не был сформулирован покупатель. Вот почему ЖКХ не удалось превратить в рыночный сектор экономики и в нем доминируют административные методы управления. Просто не было установлено, кто же будет объектом последнего в новых условиях и кто будет принимать решения исходя из рыночных сигналов. Все это породило иллюзию отсутствия эластичности спроса на ЖКУ по цене и доходу.

Последние несколько лет в стране идет реформирование ЖКХ. Создаются условия для прихода в эту сферу частных предприятий. Но возникли проблемы и одна из них в слабом контроле со стороны государства за деятельностью частных управляющих компаний УК (услуги по управлению в сфере ЖКХ не подлежат лицензированию). Участились случаи, когда недобросовестные предприниматели создают УК, заключают договора на обслуживание домов, потом собирают деньги и в лучшем случае халатно относятся к своим обязанностям, а в худшем растворяются на просторах страны с собранными деньгами.

С другой стороны, обследование жилищного фонда города Волоколамск, показало сильную изношенность самого фонда, инженерного общедомового оборудования, слабую оснащенность общедомовыми приборами учета потребления ресурсов и отсутствие благоустройства дворовых территорий. Компании, осуществляющей на сегодняшний день управление жилым фондом города явно не хватает ресурсов и квалификации. Для изменения сложившейся ситуации, администрации Волоколамского района крайне важно привлечь высокопрофессиональные силы и в том числе воспользоваться возможностями, предоставляемыми Федеральным законом № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21.07.2007.

Учитывая всё вышесказанное, администрация Волоколамского района изучила рынок услуг ЖКХ, провела консультации и обратилась в Президиум Ассоциации малых предприятий ЖКХ (далее Ассоциация) с предложением о создании, совместно с членами ассоциации, профессиональной Управляющей компании в Волоколамском районе. При этом Ассоциация должна выступить гарантом работоспособности и порядочности своих членов, участвующих в этой программе. Со своей стороны Администрация гарантирует УК лояльность, поддержку административным ресурсом и выступает гарантом  серьёзности намерений этой УК перед населением.

Администрация получила во вновь созданном ОАО УК «Статус - Волоколамск», блокирующий пакет акций. Это позволяет с одной стороны оставаться в пределах требований Федерального закона № 185-ФЗ, упомянутого ранее, а с другой стороны полностью контролировать действия этой организации по всем направлениям.

Участие в УК «Статус - Волоколамск» членов Ассоциации с другой стороны, позволяет сразу же привлечь к работе специалистов высокого уровня, за плечами которых многолетний опыт в сфере управления жилищным фондом и практика работы не с одним миллионом квадратных метров сегодня. Также это позволяет привлечь уже на начальном этапе большие финансовые ресурсы компаний, создающих эту УК. Не весь жилищный фонд города войдет в программу капитального ремонта в соответствии с Федеральным законом № 185-ФЗ. И именно в этих домах, не вошедших в программу, уже в 2009 году за счёт этих денежных средств будет организовано проведение работ по ремонту кровли, установке общедомовых приборов учета потребления ресурсов,  благоустройству придомовой территории и т.д.

Учитывая всё вышеизложенное, также хотелось бы отметить, что количество рабочих мест для местного населения в этой сфере не сокращается, а наоборот увеличивается.

 Фонд содействия реформированию ЖКХ  - не только стратегическое решение по оздоровлению коммунальной сферы, но и  антикризисная мера

Осенью 2008 года глобальный финансовый кризис докатился до России. Проблемы, которые начались в банковской сфере, довольно быстро перекинулись и на реальный сектор экономики, в том числе и на строительную отрасль. Со страниц газет, из телеэфира непрерывным потоком зазвучали слова «рецессия», «спад», «сокращение», «убытки».

Между тем у китайцев слово «кризис» состоит из двух иероглифов: «опасность» и «благоприятная возможность».

Действительно, всякий кризис, разрушая обыденный уклад, дает возможность выстроить свою жизнь заново и в лучшем виде.

Особенно если заранее к кризису подготовиться.

В июле 2007 года был федеральным законом был создан Фонд содействия реформированию ЖКХ. В этот Фонд государство в декабре 2007 года единовременно внесло 240 млрд. рублей.

До конца 2011 года эти деньги должны быть переданы в регионы по их заявкам для проведения капитального ремонта многоквартирных домов и расселения аварийного жилья. Появилась  возможность восстановить изрядно потрепанный жилищный фонд России.

Но просто потратить деньги  - не очень разумно. Даже такая грандиозная сумма в масштабах страны отнюдь не велика. Дома отремонтируют, а что дальше? Ведь качественный капитальный ремонт – максимум на 10-15 лет, а что потом?

Фонд содействия реформированию ЖКХ был создан государством не просто как механизм распределения денег. Это инновационный инструмент решения ряда задач, который позволит провести в стране реформу «коммуналки».

Первая из них  - формирование полноправного собственника, хозяина жилья.

Представьте, что автосервис предпочитает ремонтировать ваш автомобиль не когда вы сами решили, а когда захочет, ссылаясь на мифический график и отсутствие запчастей. При этом ежемесячно сдирая с вас кругленькую сумму. Скажете, абсурд? Конечно.

Но именно так выглядит доставшаяся России в наследство от СССР система жилищно-коммунального хозяйства. Вы в срок платите за квартиру, но дом,  в котором она находится, ветшает. Никто не знает, куда уходят ваши деньги и почему не делают ремонт. Согласитесь,  это  - тоже абсурд.

Государство готово помочь с ремонтом и расселением аварийного жилья, предоставив деньги. Но при этом вы с соседями должны на деле стать собственниками и в будущем самостоятельно решать, когда и что именно необходимо обустроить в вашем доме.

Точно также, как вы самостоятельно решаете, когда менять масло в двигателе или подкачать шины вашего автомобиля.

Чтобы собственники начали быть ими не по названию, а по существу, деньги Фонда направляются после выполнения субъектом Федерации ряда условий. Вот главные из них:

- коммунальная отрасль должна быть демонополизирована, переведена на рыночные рельсы. Поставлять услуги  - тепло, свет, делать ремонт – должны не государственные, а частные фирмы. «Частники», конкурируя друг с другом, стремятся оказывать услуги быстро и качественно. Цены на услуги ЖКХ и их качество определяют не чиновники, а рынок.

- собственники жилья должны управлять своим имуществом - через товарищества собственников жилья (ТСЖ) и подобные структуры. Владелец квартиры, являясь членом ТСЖ, имеет возможность контролировать, как именно расходуются деньги на ремонт и обслуживание дома. Вплоть до того, что он может потребовать предоставить ему сметы расходов.

- необходимо ввести единые для всех типов потребителей тарифы, а региональные бюджеты больше не должны покрывать убытки ЖКХ.

- в регионах должно быть завершено оформление прав собственности на земельные участки под многоквартирными домами.

Условия жесткие, но, как показывает практика, выполнимые. Практически все заявки регионов, поступившие  Фонд  в 2008 году, одобрены. Лишь одна заявка  - Псковской области, была отклонена, хотя две предыдущие этого же региона были удовлетворены.

Ещё одна задача, решаемая посредством Фонда - возвращение государством долгов своим гражданам.

Ведь еще в начале 1990-х россияне получили право оформить жильё в собственность. Но для очень многих это право стало скорее проблемой - государство было не в силах передать жильё в приемлемом состоянии. Программа капремонта и расселения аварийного жилья восстановит историческую справедливость.

Наконец, третья основная задача, для решения которой создан Фонд - совершенствование механизмов направления средств на преодоление острых социальных проблем.

Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» - это закон прямого действия, которым в основу работы Фонда заложен важный принцип «чиновник ничего не решает по своему усмотрению».

Деньги на улучшение жилищных условий не складываются в общий котел, а направляются по конкретным адресам по однозначно понимаемой, строго регламентированной процедуре.

Решение об участии в программе Фонда тех или иных многоквартирных домов принимают собственники жилья, они же являются конечным получателем средств.

Подзаголовок: Получить деньги на капитальный ремонт или переселение из аварийного жилья сегодня можно быстро и просто. Жильцам многоквартирных домов нужно объединиться в ТСЖ и отправить соответствующую заявку.

  В конце апреля 2007 года президент российской Федерации В.В.Путин в своем послании Федеральному Собранию дал поручение о создании госкорпорации - Фонда содействия реформированию ЖКХ.  Летом прошлого года федеральный закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» был принят. На счет Фонда было перечислено 240 миллиардов рублей, которые на определенных законом условиях в должны быть переданы в регионы.  Это беспрецедентный случай, не имеющий аналогов в истории. В течение четырех лет, которые будет существовать Фонд, эти деньги будут выделяться на капитальный ремонт и переселение совершенно конкретных многоквартирных домов.

Разумеется, этих 240 миллиардов явно недостаточно, чтобы обновить всю без исключения жилую базу. Деньги получат лишь те дома, где инициативные собственники будут или уже объединились в товарищества собственников жилья (ТСЖ), сами выберут управляющую компанию и отправят заявки в муниципалитеты.

Первые заявки уже поданы и удовлетворены. Так, Челябинская область получила на 2008 год 1 миллиард 1 миллион рублей, на которые отремонтируют 1617 домов, есть и целый ряд других позитивных примеров.

 Для чего создана госкорпорации – Фонд содействия реформированию ЖКХ?

Тарифы на ЖКХ растут, а качество услуг при этом не меняется, Некоторые дома не ремонтировались даже не по 15, а по 40-50 лет. При этом новый Жилищный кодекс возложил обязанности по содержанию домов на собственников квартир. Но хроническое недофинансирование жилищного фонда в прежние десятилетия привело к тому, что нынешние собственники просто не в состоянии оплатить капремонт дома и уж тем более переселение из аварийного жилого фонда. Именно поэтому необходимо было изыскать дополнительные средства. Для эффективной работы по реформированию ЖКХ Президент Владимир Путин поручил создать специальный фонд, в который были перечислены бюджетные средства в размере 240 млрд. рублей. Деньги выделяются всем регионам, но лишь после создания властями субъекта и муниципалитетов  условий для начала реформирования. Регионы создают условия для развития частного бизнеса в ЖКХ и создания ТСЖ, бизнес инвестирует в ЖКХ, управление переходит к управляющим компаниям. Это позволит собственникам самим контролировать целевое использование уплаченных средств.

 Что должны сделать жители конкретного дома, чтобы получить эти деньги?

1.  Если в вашем доме еще нет ТСЖ, его необходимо создать, так как финансовую помощь получат дома, в которых есть товарищества собственников жилья, выбрана, а не навязана муниципалитетом управляющая компания. Процедура следующая: решение о создании ТСЖ в многоквартирном доме принимается на общем собрании жильцов и избирается председатель ТСЖ. За помощью в создании ТСЖ обратитесь в ваш орган местного самоуправления.

2.  Принять решение о софинансировании собственниками предстоящего ремонта в размере 5 процентов от общей стоимости.

3. ТСЖ необходимо принять решение об участии в муниципальной или региональной адресной программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов.

4. Направить это решение ТСЖ в ваш муниципалитет.

5. Контролировать процесс включения вашего дома в программу через муниципалитет, исполнительные органы власти (вставить телефоны).

 Как дом попадает в программу?

6. Муниципалитет формирует общую заявку, куда по возможности включает ваш многоквартирный дом в муниципальную программу по проведению капитального ремонта и отправляет ее главе исполнительной власти региона (название региона вставить).

7. Руководство субъекта Федерации направляет в Фонд содействия реформированию ЖКХ оформленную в соответствии с требованиями законодательства заявку на предоставление финансовой помощи за счет средств Фонда.

8. Специалисты Фонда проверяют поступившую заявку на предмет её соответствия условиям, предусмотренным Федеральным законом № 185-ФЗ и, в случае положительного решения, передают заявку на рассмотрение правления Фонда.

9. Правление Фонда принимает решение о предоставлении региону финансовой поддержки за счет средств Фонда, в пределах утвержденного для данного субъекта Российской Федерации лимита финансирования (вписать размер лимита для региона).

 Каким образом выделяются деньги? Не разворуют ли деньги на ремонт?

Так называемые «окрашенные» деньги (деньги, которые невозможно потратить на иные цели) из Фонда через казначейскую систему направляются сначала на счет региона, затем в муниципалитеты. Муниципалитет в свою очередь эти средства перечисляет на специальный расчетный счет конкретного ТСЖ или управляющей компании, с которой ТСЖ заключило договор на выполнение необходимых работ. Причем граждане выбирают ее самостоятельно, а не по указке местных чиновников. Соответственно, жильцы имеют возможность контролировать как освоение средств, так и качество работ.

В Фонде есть управление мониторинга, внимательно отслеживающее цепочку прохождения платежей до конечного получателя. И если по пути следования средств обнаружится какая-либо недостача – это уже правонарушение, которое самым тщательным образом будет расследовано. Как видите, это абсолютно прозрачная схема, исключающая для недобросовестных чиновников возможность поживиться и предполагающая их ежегодную отчетность.

 Можно ли потратить выделенные средства на какие-то другие нужды?

В соответствии с Федеральным законом средства Фонда могут быть направлены только на капитальный ремонт многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилья. Средства, направляемые Фондом на финансирование капитального ремонта многоквартирных домов и их софинансирование за счет средств субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и собственников многоквартирных домов могут быть использованы только на финансирование видов работ, установленных в соответствии с пунктом 3 статьи 15 Федерального закона:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыш;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;

5) утепление и ремонт фасадов.

Если же многоквартирный дом нуждается в проведении и других видов работ, то они могут быть профинансированы только за счет дополнительных расходов бюджета субъекта Российской Федерации и (или) муниципального образования, а также собственников многоквартирных домов.

 Кто будет следить за расходованием средств?

По вопросу контроля расходования средств Фонда необходимо отметить, что после принятия решения о предоставлении финансовой поддержки за счет средств Фонда для реализации региональных адресных программ субъектов Российской Федерации мы будем осуществлять непрерывный мониторинг выполнения условий предоставления финансовой поддержки.

В случае если по результатам мониторинга Фонд выявит нарушения, связанные с нецелевым использованием выделяемых средств, с использованием средств Фонда без долевого финансирования за счет бюджетов субъектов РФ и (или) местных бюджетов в установленном объеме, а также с невыполнением субъектами Российской Федерации и (или) муниципальными образованиями условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда, нами будут приняты самые жесткие меры, вплоть до обращения в правоохранительные органы.

 Какой срок предоставляется регионам на формирование заявок?

Согласно Федеральному закону № 185-ФЗ Фонд работает до 1 января 2012 года. При этом следует иметь в виду, что тем же самым законом на рассмотрение заявки Фонду выделено 30 дней. Таким образом, если последняя официальная заявка поступит 30 ноября 2011 года — Фонд будет обязан её рассмотреть. Однако если от региона до 1 января 2011 года в течение всех 4 лет не поступало и одной заявки его лимиты будут пересмотрены в пользу более нуждающихся регионов.

 Куда обратиться за помощью в создании ТСЖ, и консультаций?

За дополнительной информацией в городе Волоколамск вы можете обратиться по адресу: г. Волоколамск, ул. Советская, д.28 (здание Водоканала), 2 этаж, по вторникам и четвергам с 17-00 до  19-00.

Какие условия должны выполнить регионы, чтобы получить деньги на ремонт и расселение старого жилья?

•  Доля коммерческих предприятий в ЖКХ от общего числа в 2008 году должна быть не менее 25 процентов с увеличением к 2011 году до 80 процентов;

• Частные управляющие компании должны обслуживать не менее половины многоквартирных домов, а их число составлять не менее 50 процентов от общего

числа таких организаций; к 2010—2011 годам доля частников на рынке жилищно-коммунальных услуг должна вырасти до 80 процентов.

• Активизировать создание ТСЖ, в 2008 году они должны быть организованы в 5 процентах многоквартирных домов, до 2011 года — уже в каждом пятом доме.

•  Должны быть графики проведения до 2011 года работ по кадастровому учету земельных участков под многоквартирными домами.

• Обеспечить переход на прямое субсидирование населения по оплате жилищно-коммунальных услуг с переводом денег на индивидуальные счета.

•  До 2011 года постепенно отменить перекрестное субсидирование при формировании тарифов на тепло и воду.

•  До 2010 года прекратить возмещать убытки коммунальных предприятий из местных бюджетов, а в тарифы ввести инвестиционную составляющую.

• Должны быть региональные и муниципальные адресные программы по проведению капремонта и переселению граждан из аварийного жилья, средства на это

надо учесть в бюджетах.

Важно: всем этим условиям в регионе должно соответствовать сейчас не менее двух муниципальных образований, в которых живут не менее 20 процентов населения региона.

Генеральный директор госкорпорации Константин Цицин:

"Фонд содействия реформированию ЖКХ задуман и функционирует как инструмент формирования полноправного и ответственного хозяина жилья, что основная задача Фонда — привить народу навык управления своими собственными жилищными условиями".

По мнению генерального директора государственной корпорации, Фонд выступает своего рода «запускающей пружиной», катализатором разворачивания на местах эффективных форм функционирования ЖКХ.

Константин Цицин также рассказал о том, что Фондом разработано и развёрнуто в виде прикладных технологий методическое обеспечение подготовки заявок регионов на получение финансовой поддержки.

По словам генерального директора Фонда, сейчас около 40 регионов в целом отвечают установленным Федеральным законом
№ 185-ФЗ условиям получения финансовой поддержки за счёт средств Фонда.

Фонд содействия реформированию ЖКХ открыт для сотрудничества и одна из главных задач сегодня - популяризация заложенного в Законе о Фонде способа улучшения гражданами своего жилья, подчеркнул Константин Цицин.

Как сделать ремонт в доме, не прилагая особых усилий, и почти бесплатно? (горячие вопросы про революционную реформу ЖКХ в нашей стране)

Хотите, чтобы в Вашей квартире не дуло из щелей, с потолка не капало, а в лифт было не страшно зайти? Чтобы Ваш дом стал элегантным красавцем, жить в котором престижно, а не был бы обшарпанным памятником бесхозяйственности, каких в России сотни тысяч?

В это трудно поверить, но это более чем реально. Более того — на «волшебное преображение» Вашего многоквартирного дома Вы потратите гораздо меньше денег, чем, например, на покупку обоев для оклейки спальни.

Только представьте: стоимость нескольких рулонов обоев и преображенный дом, годами не видевший ремонта!

95 процентов необходимых на ремонт денег выделит государство. Вам нужно лишь немножко проявить инициативу и собрать недостающие 5 процентов (еще раз подчеркнем: в пересчете на каждого владельца квартиры в Вашем доме получается совсем небольшая сумма, на которую, к тому же, как правило, устанавливается рассрочка).

Вы уже хотите принять участие в программе реформирования ЖКХ России? Конечно, у Вас появилась масса конкретных вопросов.

Мы постарались в сжатой, но емкой форме, ответить на них.

Почему государство хочет дать Вам денег на ремонт Вашего дома?

Каждый из нас платит квартплату, которая растет год от года. Государство выделяет дотации коммунальщикам на ремонт домов. Но трубы все равно текут, а в ЖЭКах только руками разводят: денег на все не хватает. Такая устаревшая система ЖКХ – это бездонная бочка, в которой таинственным образом исчезают огромные суммы.

А ведь за границей коммуналка ‑ это прибыльный бизнес, которым занимаются частные фирмы. Довольны и жильцы ‑ они платят вполне разумную квартплату, и коммерсанты-коммунальщики, которым денег хватает и на поддержание домов в нормальном состоянии, и еще прибыль остается.

В России тоже началась жилищная реформа. Принят прогрессивный Жилищный кодекс РФ, в котором подробно описано как частные управляющие компании должны прийти в сферу ЖКХ. Множество таких компаний уже успешно работает.

Но все же реформа идет не так быстро, как хотелось бы. Жилищный фонд в стране изрядно потрепан. Частным компаниям не всегда под силу взять на себя обслуживание давно не ремонтированных домов.

Чтобы стимулировать реформу, Правительство России выделило на «первичный ремонт» и переселение граждан из аварийного жилья поистине астрономическую сумму – 240 млрд. рублей. Впервые об этом объявил Владимир Путин, будучи Президентом Российской Федерации, в своем Послании Федеральному Собранию РФ в апреле 2007 года.

Управляет этими деньгами (выделяет регионам РФ, следит за тем, как их тратят) специально созданная государственная корпорация — Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Фонд работает согласно специально принятому Федеральному закону «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» до 1 января 2012 года. За это время и планируется потратить все 240 млрд. рублей.

Почему дают 95 процентов необходимых средств, а не все 100?

Участники программы получают на ремонт дома не всю сумму, которая требуется, а только 95%. Почему?

В действительности, согласно жилищному законодательству собственники квартир должны платить за капитальный ремонт уже сегодня, причем полную сумму. Однако государство в данном случае на 95 процентов берет эту задачу на себя.

Почему не сто процентов? Одна из задач программы ‑ научить жильцов чувствовать ответственность за свой дом. Ведь как у нас обычно бывает: все, что за порогом квартиры — общее, а, значит, ничейное. Во многом, поэтому в подъездах не хватает лампочек, а от почтовых ящиков — одно название.

Другое дело, когда во всем, что есть в доме, есть частичка Ваших кровных. Жилец сто раз подумает, прежде чем испортить стенку лифта, за который, в том числе, заплатил и он лично.

5% в пересчете на всех владельцев квартир — это совсем немного. Скажем, чтобы отремонтировать крышу, владельцам квартиры нужно будет заплатить рублей по 500. Полностью заменить лифты в многоподъездной девятиэтажке — по 1000 руб. Причем эта сумма может выплачиваться не сразу, а в рассрочку и довольно долго.

Как жильцам дома получить деньги?

Деньги на ремонт Фонд содействия реформированию ЖКХ даст, конечно, не Вам лично. А уполномоченной управлять Вашим домом организации, которую Вы сами выберете.

По Жилищному кодексу, собственники квартир могут учредить товарищество собственников жилья (ТСЖ), которое и управляет домом вместо привычных ЖЭКов. ТСЖ собирает квартплату, нанимает на эти деньги слесарей и рабочих и т. п. Все решения принимает Правление ТСЖ — его члены сами владеют квартирами в этом доме, их выбирают на общем собрании жильцов. Если жильцов не устраивает работа Правления, они легко могут переизбрать его членов.

Учредить ТСЖ совсем не трудно: помогут и местные власти, и спецлитература, и живые примеры в соседних домах. К тому же для основной массы жильцов создание ТСЖ ограничится походом на собрание жильцов и голосованием. А оформлять документы будут выбранные граждане.

Вместо ТСЖ ведать коммунальным хозяйством дома может управляющая компания (УК). Это частная фирма, которая предварительно заключает договор с каждым собственником квартиры в доме.

Что выбрать — ТСЖ или УК? Жильцы каждого конкретного дома решают сами. Деньги на ремонт будут перечислены напрямую на счета Вашего ТСЖ или УК.

Итак, чтобы получить деньги, жильцам необходимо:

— провести собрание собственников жилья, на котором создать ТСЖ или же выбрать УК и заключить с ней договор управления домом;
— принять два решения: о том, что жильцы хотят участвовать в программе проведения ремонта и готовы оплатить 5% его стоимости;
— направить решение в местный муниципалитет (то есть в мэрию города, администрацию района);
— следить за ходом рассмотрения Вашей заявки.

Дальше все просто: Ваш муниципалитет собранные заявки должным образом оформляет и направляет главе Вашего региона (губернатору, президенту области, края, республики). Руководство региона сводит заявки муниципалитетов в один документ по специальной форме и направляет его в Москву — в Фонд содействия реформированию ЖКХ.

Фонд проверяет заявку (на проверку Закон отпустил максимум 30 дней) и, если все в порядке, перечисляет деньги на счет региона. Оттуда деньги идут в муниципалитет и в итоге оказываются на счете Вашего ТСЖ или УК.

Денег дадут сколько попросишь или есть ограничения?

Средства предварительно распределены по всем субъектам РФ. То есть за каждым регионом закреплена определенная сумма — прежде всего исходя из количества жилья, находящегося в регионе. Кому сколько положено — смотрите на нашем сайте.

Сколько у нас есть времени, чтобы принять участие в программе?

Абсолютно на все дома денег, конечно же, не хватит. Поэтому жильцам домов, требующих ремонта, имеет смысл поторопиться с заявками. К тому же те регионы, которые не пришлют заявки до 1 января 2011 года, рискуют остаться вообще без денег. Положенные им средства Фонд вправе распределить между более активными участниками программы.

Что именно можно отремонтировать?

Чтобы деньги пошли на действительно необходимое, Закон жестко определяет как именно можно тратить полученное. Согласитесь, нечестно разбивать у подъезда на государственные деньги английский газон с фонтанами, когда в соседнем доме течет крыша. По Закону деньги, выделенные на капремонт, можно направить на:

1. ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
2. ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости — ремонт лифтовых шахт;
3. ремонт крыш;
4. ремонт подвалов;
5. утепление и ремонт фасадов.

А вдруг наши деньги разворуют чиновники?

Система настолько прозрачна, что шансов у коррупционеров просто нет. Закон о Фонде ЖКХ прямого действия, деньги можно потратить только на заявленные цели, а контролируют ремонт и принимают сделанную работу сами жильцы. В Фонде есть специальный Департамент, который тщательно следит за тем, как проходят платежи. Чиновники регионов регулярно отчитываются перед Фондом и любое нарушение будет вскрыто мгновенно. В общем, даже если кто-то захочет поживиться за Ваш счет, у него получится разве что стать объектом пристального внимания прокуратуры.

Кто уже получил деньги и каковы результаты?

За 2008 год заявки на получение денег поступили от 74 субъектов РФ. ТСЖ и УК регионов вовсю осваивают полученные деньги — уже в нескольких тысячах домов по стране ремонтируются крыши, меняются трубы...

Дома преображаются на глазах. А их жильцы не нарадуются тому, что первыми решились принять участие в программе реформирования ЖКХ.

Где получить дополнительную информацию?